解讀黑龍江省首個(gè)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例：用限制入戶來催交物業(yè)費(fèi)明確禁止

電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經(jīng)常為小區(qū)物業(yè)問題得不到有效解決而煩惱。為打通“堵點(diǎn)”，經(jīng)省十三屆人大常委會(huì)第二十二次會(huì)議表決通過，《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（簡(jiǎn)稱《條例》）將于2021年3月1日起施行，這也是黑龍江省制定的首部物業(yè)管理?xiàng)l例。今后，黑龍江省物業(yè)管理有法可依，更讓市民關(guān)心的物業(yè)問題有了解決之道。

24日起，本報(bào)開通《條例》系列解讀專欄，邀請(qǐng)管理部門、專顧委專家對(duì)有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)解讀。作為條例的起草部門，開欄首日，省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)王亮針對(duì)《條例》的制作背景及亮點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行了介紹。

很多物業(yè)管理空白 被填補(bǔ)了

王亮表示，近年來，黑龍江省物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展較為迅速，但隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的取消，“放管服”工作的深入推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻全面降低，物業(yè)服務(wù)主體井噴式增長(zhǎng)，物業(yè)管理問題日益凸顯、矛盾比較突出。物業(yè)管理與社區(qū)治理尚未有效結(jié)合；業(yè)主大會(huì)成立難，業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮受限，業(yè)主自治制度難以有效運(yùn)行；物業(yè)服務(wù)人行為不夠規(guī)范，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量不符；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維修、養(yǎng)護(hù)和管理責(zé)任落實(shí)不到位；房屋開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，前期物業(yè)服務(wù)人與開發(fā)建設(shè)單位責(zé)任主體劃分不清等。這些問題給居民日常生活帶來極大困擾，亟待通過省級(jí)層面立法、完善制度加以解決，所以這部《條例》的出臺(tái)，填補(bǔ)了很多管理上的空白。

“這是一部與百姓生活息息相關(guān)的惠民立法，《條例》的出臺(tái)，有利于進(jìn)一步明確物業(yè)管理相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)，明確相互之間的法律關(guān)系，厘清法律責(zé)任，減少和化解物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾，依法維護(hù)和保障物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益。王亮表示，黑龍江省這部條例是回應(yīng)人民群眾關(guān)切，不斷提高黑龍江省社區(qū)治理法治化水平的實(shí)際舉措。

物業(yè)咋管？有新模式了

“針對(duì)物業(yè)的管理，《條例》中創(chuàng)新了基層治理模式�！蓖趿两榻B，《條例》規(guī)定了建立健全社區(qū)黨建引領(lǐng)，居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理機(jī)制。鼓勵(lì)和引導(dǎo)中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、各級(jí)人大代表和政協(xié)委員參與社區(qū)治理，推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，符合條件的社區(qū)黨組織和居民委員會(huì)成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。同時(shí)，規(guī)定了確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)成員時(shí)，應(yīng)當(dāng)有中國(guó)共產(chǎn)黨黨員，鼓勵(lì)和支持各級(jí)人大代表、政協(xié)委員參加。

街道吹哨部門報(bào)到 執(zhí)法進(jìn)小區(qū)了

王亮表示，《條例》為了促進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)治理有機(jī)結(jié)合，賦予街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的具體職責(zé)，發(fā)揮其了解實(shí)際情況、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)、處理問題直接的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，為促進(jìn)城市管理、社會(huì)治理向“最后一公里”延伸，設(shè)定了“執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”內(nèi)容，形成“街道吹哨，部門報(bào)到”的工作機(jī)制，解決小區(qū)相關(guān)事項(xiàng)管理空白和職能缺位的問題。

業(yè)主大會(huì)發(fā)起門檻 降低了

為了促進(jìn)業(yè)主自治制度加快建立。王亮說，《條例》針對(duì)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開難的問題，降低了業(yè)主大會(huì)發(fā)起門檻。針對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織難、表決難的問題，規(guī)定“可以采用書面征求意見”“提倡采用短信、微信等信息化技術(shù)手段改進(jìn)表決方式”“市、縣物業(yè)行政主管部門建立業(yè)主決策信息平臺(tái)”等內(nèi)容。

同時(shí)，針對(duì)業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不夠、履職不到位、缺乏監(jiān)督約束機(jī)制等問題，從入口關(guān)把起，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)具備的條件進(jìn)行明確；從基礎(chǔ)保障做起，對(duì)業(yè)主委員會(huì)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)以及工作補(bǔ)貼來源渠道進(jìn)行確定；從監(jiān)督跟進(jìn)嚴(yán)起，規(guī)定街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府測(cè)評(píng)業(yè)主委員會(huì)年度工作，連續(xù)兩年測(cè)評(píng)不合格的，重選業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)改選、業(yè)主委員會(huì)及其成員禁止性行為，以及業(yè)主委員會(huì)成員資格終止進(jìn)行規(guī)定。

此外，針對(duì)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同多數(shù)是前期物業(yè)服務(wù)合同的延續(xù)，不利于業(yè)主大會(huì)成立和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，設(shè)定前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過三年。

被動(dòng)接受物業(yè)服務(wù) 不可以了

王亮表示，此次《條例》針對(duì)業(yè)主維護(hù)和保障權(quán)益，作出重點(diǎn)規(guī)范。其中，針對(duì)業(yè)主對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)利認(rèn)識(shí)的缺失和不足，對(duì)業(yè)主共有部分包含的具體內(nèi)容進(jìn)行了明確。

同時(shí)，針對(duì)業(yè)主被動(dòng)接受物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，不善于通過物業(yè)服務(wù)合同合理、公平約定雙方權(quán)利義務(wù)的問題，明確建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)合同約定的內(nèi)容；規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括的主要內(nèi)容。

此外，針對(duì)業(yè)主共有收益可能被侵占的問題，對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主，以及收益使用方式進(jìn)行了明確。

以限制業(yè)主入戶催交物業(yè)費(fèi) 禁止了

針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)良莠不齊，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)不規(guī)范問題，王亮表示，《條例》規(guī)定業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。而針對(duì)業(yè)主不交費(fèi)、物業(yè)服務(wù)人降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理惡性循環(huán)的問題，明確物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁主張權(quán)利；同時(shí)，明確業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，禁止物業(yè)服務(wù)人采取限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進(jìn)入停車位等方式催交物業(yè)費(fèi)。

針對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因?yàn)樾畔⒌牟粚?duì)等，缺乏溝通，而激發(fā)矛盾問題，設(shè)定了物業(yè)管理公示制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息公示具體內(nèi)容。而為解決房屋開發(fā)建設(shè)遺留質(zhì)量問題，規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。建設(shè)單位未按照協(xié)議約定期限整改落實(shí)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門報(bào)告，縣級(jí)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。物業(yè)服務(wù)人未及時(shí)報(bào)告的，承擔(dān)整改落實(shí)責(zé)任。

針對(duì)解聘后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出問題，規(guī)定了具體清退措施。

小區(qū)物業(yè)突然撤出 有人管了

針對(duì)黑龍江省一些小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)撤出的情況，王亮表示，《條例》建立了應(yīng)急物業(yè)服務(wù)救濟(jì)制度，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)單位，提供維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

此外，針對(duì)專項(xiàng)維修資金使用難問題，建立了維修資金應(yīng)急使用制度。明確應(yīng)急使用維修資金的條件以及便捷程序，解決了危及房屋安全等緊急情況下應(yīng)急維修問題。（記者 張立 仲亮）