《黑龍江住宅物業(yè)管理條例》解讀：專項維修資金小區(qū)共用設備保修期滿后才可用

　　本報開通《黑龍江住宅物業(yè)管理條例》解讀專欄，受到小區(qū)居民的格外關注。哈爾濱市民關世文打來電話稱贊：“咱省物業(yè)條例制定很及時，解讀得也很及時，讓我們小區(qū)一些弄不清楚的事終于有了界定�！�26日，本報邀請到省物業(yè)專家組成員樊勇，繼續(xù)對市民關心的物業(yè)問題進行解讀。

　　鄰居總說業(yè)委會不干事 業(yè)委會該管啥？

　　市民張鳳霞反映，自從進入業(yè)委會，鄰居總說業(yè)委會不管啥事,只會花大家錢，還不替居民說話，我想知道業(yè)主委員會到底該管啥？

　　“市民提的這個問題，目前很多小區(qū)存在對業(yè)主委員會的誤區(qū)�！狈�勇介紹，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表本物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。成立業(yè)主委員會是實行業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結合的管理體制，可以保障物業(yè)的安全與合理使用，維護本物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全和文明的環(huán)境。業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。除首次業(yè)主大會外，以后每年召開的年度大會均由業(yè)主委員會籌備、召集和主持。遇有特殊情況，業(yè)主委員會有權依照有關規(guī)定召集和主持業(yè)主大會臨時會議。會議期間，業(yè)主委員會應當向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會年度履職情況。同時定期向業(yè)主通報工作情況，每年公示業(yè)主委員會成員、候補成員應當繳納的物業(yè)費用情況。

　　業(yè)委會有經費不用物業(yè)公司給 底氣更足了

　　樊勇表示，業(yè)主委員會成立后，經常運行一段會出現和小區(qū)居民鬧矛盾的情況，對此，條例也進行了詳細界定，規(guī)范經費的來源，這樣也不用物業(yè)給出一定補助，底氣更足了。

　　樊勇表示，業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘用專職人員負責辦理業(yè)主委員會日常事務和財務工作，協(xié)調解決業(yè)主投訴等工作。聘用的專職人員應當接受業(yè)主委員會領導、監(jiān)督和管理，在業(yè)主委員會授權范圍內開展工作。聘用專職人員的薪酬標準不得低于當地最低工資標準；業(yè)主委員會按照合同約定，決定對聘用的專職人員減薪或者解聘的，應當經半數以上成員同意。在經費方面，除首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經費和業(yè)主委員會成員的工作補貼以及聘用專職人員的薪酬，應從物業(yè)共用部位、共用設施設備經營收益中列支，或者由全體業(yè)主分攤，具體辦法和標準由業(yè)主大會決定。但是業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示工作經費和工作補貼的籌集、使用和管理情況，每年不少于兩次，每次公示期不少于十日。公示期滿后，業(yè)主可以在業(yè)主委員會辦公場所隨時查閱。

　　專項維修資金該咋用？小區(qū)共用設備保修期滿后可用

　　“專項維修資金，我們從沒用過，作為普通居民，我們該如何監(jiān)管和使用專項維修資金？”很多市民致電本報，詢問專項維修基金的使用問題。

　　樊勇解釋，專項維修資金就是屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，是不得挪作他用的。業(yè)主委員會有權依據物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定，審核專項維修資金的籌集、使用和管理的情況，以及組織維修資金的補交、續(xù)交事宜，并報業(yè)主大會審議和監(jiān)督。

　　物業(yè)糾紛解決方法不同 看選哪條途徑

　　針對很多小區(qū)居民提出與物業(yè)發(fā)生糾紛，該怎么解決，樊勇表示，“物業(yè)管理糾紛”是指物業(yè)管理活動中的主體即業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人以及政府行政主管部門等在物業(yè)的使用、維修和管理中所發(fā)生的爭執(zhí)。而物業(yè)糾紛不同，解決的方法也不同。按照新條例規(guī)定，物業(yè)管理糾紛包括前期物業(yè)管理糾紛、物業(yè)使用糾紛、物業(yè)維修養(yǎng)護糾紛、物業(yè)管理服務糾紛、物業(yè)租賃轉讓糾紛、異產毗連房屋管理糾紛，以及政府有關部門在行政管理實施中發(fā)生的糾紛等。物業(yè)管理糾紛的解決處理途徑主要有協(xié)商、協(xié)調、仲裁和訴訟。而業(yè)主委員會具有調解物業(yè)管理活動中糾紛的職責。

　　物業(yè)連垃圾都不清 該如何解聘

　　“我家小區(qū)的物業(yè)公司進駐兩年了，但我們覺得服務不是很好，連垃圾都不能及時清掃，我想問，該怎樣選聘和解聘物業(yè)？有什么具體的程序嗎？針對哈爾濱市民韓蕊反映的問題，樊勇表示，業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會依據國家有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，采用公開招標或者邀請招標方式選聘物業(yè)服務人。選聘、續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務人，須經業(yè)主大會討論通過后，業(yè)主委員會方可與物業(yè)服務人簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同。

　　“但根據服務的不同，小區(qū)居民可以選擇續(xù)聘和解聘�！狈�勇說，按照條例規(guī)定，物業(yè)服務合同期滿后，對于服務好的物業(yè)服務人，可以選擇再次聘用。而服務不好的則解聘物業(yè)服務人，但解聘方式分為自然解聘和提前解聘�！白匀唤馄浮笔侵肝飿I(yè)服務合同期限屆滿后不再被續(xù)期�！疤崆敖馄浮笔侵冈诤贤�履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行當事人協(xié)商一致，可以解除合同。（記者 張立 仲亮）